LA REVUE ACTUELLEMENT EN VENTE

Décret tertiaire OPERAT 2026-2027 : déclarer et réduire ses consommations

16 septembre 2026

Décret tertiaire et OPERAT 2026-2027 : comment déclarer vos consommations et atteindre vos objectifs

⚠ Rappel urgent : la déclaration OPERAT des consommations 2025 est à effectuer avant le 30 septembre 2026. Passé cette date, les assujettis s’exposent à des sanctions administratives et à une mise en demeure.

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET), communément appelé « décret tertiaire », est entré dans une phase charnière en 2026-2027. Institué par le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019, il impose à tout bâtiment tertiaire de plus de 1 000 m² de réduire sa consommation d’énergie de 40 % d’ici 2030, puis 50 % en 2040 et 60 % en 2050 — par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019.

Avec plus de 1,2 milliard de m² de bâtiments concernés représentant 17 % de la consommation énergétique nationale (ADEME), et une échéance de déclaration annuelle fixée au 30 septembre, ce dispositif est devenu l’une des obligations réglementaires les plus structurantes pour les DRH, facility managers, directeurs immobiliers et DAF des organisations de toute taille.

Sommaire

1. Qui est concerné par le décret tertiaire ?
2. La trajectoire de réduction et les échéances 2026-2027
3. La plateforme OPERAT : fonctionnement et périmètre
4. Méthode relative vs méthode absolue : laquelle choisir ?
5. Comment déclarer sur OPERAT : guide pas à pas
6. Les 4 leviers pour atteindre les objectifs
7. Les modulations : réduire son objectif dans les cas particuliers
8. Le décret BACS : l’obligation complémentaire au 1er janvier 2027
9. Sanctions et contrôles : ce qui attend les non-conformes

1. Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Le dispositif s’applique à tout propriétaire ou occupant d’un bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant à titre exclusif ou principal des activités tertiaires dont la surface plancher cumulée est supérieure ou égale à 1 000 m² (article R.131-39 du Code de la construction et de l’habitation).

Sont concernés : bureaux, commerces, entrepôts, établissements d’enseignement, établissements de santé, hôtels, musées, salles de sport, aérogares. Sont exclus : constructions provisoires, lieux de culte, locaux de défense nationale.

Point important en cas de multi-occupation : chaque occupant est responsable de la déclaration de ses propres consommations pour les surfaces qu’il occupe. Le propriétaire est responsable des parties communes et des consommations liées aux services collectifs. En cas de désaccord sur la répartition, le contrat de bail doit prévoir les modalités de transmission des données — depuis la loi Grenelle II, les baux verts sont fortement encouragés pour formaliser ces échanges.

2. La trajectoire de réduction et les échéances 2026-2027

Sources : ADEME OPERAT, Décret n°2019-771, Normaxis, Veolia 2026 — office-et-culture.fr

La trajectoire du décret tertiaire s’articule autour de trois paliers de réduction (−40 % / −50 % / −60 %) et de trois échéances critiques en 2026-2027 :

30 septembre 2026 (annuelle) : déclaration des consommations énergétiques de l’année 2025 sur la plateforme OPERAT. Cette échéance est fixe chaque année — le 30 septembre est la date limite absolue pour toutes les déclarations annuelles de l’année précédente.
30 septembre 2027 (ponctuel mais critique) : deux obligations s’accumulent à cette date — la déclaration de l’année de référence (la campagne 2010-2019 pour ceux qui ne l’auraient pas encore validée), et le dépôt des dossiers techniques de modulation pour les assujettis qui souhaitent faire reconnaître des contraintes particulières.
1er janvier 2027 (décret BACS) : entrée en vigueur de l’obligation de GTB (Gestion Technique du Bâtiment) de classe B ou A pour les systèmes de chauffage, refroidissement et ventilation dont la puissance nominale dépasse 70 kW. Cette obligation, distincte du décret tertiaire, concerne les mêmes bâtiments et doit être anticipée dès maintenant (voir section 8).

3. La plateforme OPERAT : fonctionnement et périmètre

OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est la plateforme numérique de l’ADEME accessible sur operat.ademe.fr. C’est l’unique interface officielle pour les déclarations du décret tertiaire.

La plateforme est structurée en deux niveaux :

L’Entité Fonctionnelle Assujettie (EFA) : c’est l’unité de déclaration — elle correspond à un bâtiment ou une partie de bâtiment homogène sur le plan de l’activité. Un immeuble multi-locataires avec des activités différentes peut comporter plusieurs EFA. Chaque EFA doit être déclarée séparément avec sa surface plancher, son activité principale et ses consommations.
Les consommations par énergie : électricité, gaz naturel, fioul, réseau de chaleur, biomasse — chaque énergie est déclarée séparément en kWh d’énergie finale. Si les données sont disponibles par usage (éclairage, chauffage, refroidissement, ECS, autres), leur saisie permet à OPERAT de proposer des benchmarks et des recommandations ciblées.

Nouveauté 2026 : l’arrêté du 1er août 2025 a mis à jour le modèle d’attestation numérique et les typologies d’activités déclarables. Vérifier que la catégorie d’activité de votre EFA est bien conforme aux nouvelles typologies avant toute déclaration — une erreur de catégorie peut fausser le calcul de l’objectif en valeur absolue.

4. Méthode relative vs méthode absolue : laquelle choisir ?

Le décret tertiaire prévoit deux méthodes pour évaluer l’atteinte des objectifs. OPERAT calcule les deux automatiquement et retient celle qui est la plus favorable à l’assujetti.

La méthode relative

L’objectif est exprimé en pourcentage de réduction par rapport à une année de référence librement choisie entre 2010 et 2019. Avantage : si l’année de référence choisie correspond à une période de forte consommation, l’objectif de −40 % est plus facile à atteindre. Inconvénient : nécessite des données fiables sur l’année de référence — ce qui peut être difficile à reconstituer pour les bâtiments anciens ou dont les données n’ont pas été conservées.

La méthode absolue

L’objectif est un seuil de consommation maximale en kWh/m²/an, défini par des arrêtés « Valeurs Absolues » pour chaque catégorie d’activité. Pour les bureaux, les seuils sont publiés dans les arrêtés successifs depuis 2020. Avantage : ne nécessite pas d’année de référence. Inconvénient : les seuils peuvent être exigeants pour les bâtiments anciens énergivores.

Conseil pratique : avant de choisir votre année de référence, reconstituer les consommations de plusieurs années sur la période 2010-2019 et calculer l’objectif correspondant avec la méthode relative. Comparer ensuite avec le seuil en valeur absolue pour votre activité. OPERAT retient automatiquement la méthode la plus favorable — l’assujetti n’a pas à choisir.

5. Comment déclarer sur OPERAT : guide pas à pas

Sources : ADEME OPERAT, operat.ademe.fr, Normaxis 2026-2027 — office-et-culture.fr

Quelques points pratiques pour éviter les erreurs de déclaration les plus fréquentes :

Fiabiliser les données de consommation avant de déclarer : les factures d’énergie sont la source principale, mais elles peuvent comporter des estimations (relevés non réels). Demander à son fournisseur d’énergie des données de consommation réelle certifiées — certains opérateurs (Enedis, GRDF) proposent des exports de données directement utilisables pour OPERAT.
Gérer les données manquantes : pour les années de référence 2010-2019, des données peuvent manquer. L’arrêté du 20 février 2024 prévoit la possibilité de reconstituer les données manquantes par extrapolation ou par données proxy — vérifier avec un expert énergie la méthode acceptable pour OPERAT.
Conserver l’attestation de conformité : une fois la déclaration validée, OPERAT génère une attestation numérique à télécharger et conserver pendant 10 ans. Cette attestation doit être fournie au bailleur dans le cadre d’un bail vert, et peut être exigée lors d’un contrôle administratif.

6. Les 4 leviers pour atteindre les objectifs

Sources : ADEME, Advizeo, Normaxis, Veolia 2026-2027 — office-et-culture.fr

L’ADEME définit quatre leviers d’action pour atteindre les objectifs de réduction. Ils ne s’opposent pas — ils se combinent pour produire les économies cumulées nécessaires. La stratégie optimale dépend du potentiel de chaque bâtiment, de l’horizon de retour sur investissement accepté et des contraintes patrimoniales ou techniques.

Levier 1 — Sobriété des usages (sans investissement) : actions comportementales et organisationnelles — extinction automatique des équipements, réduction des températures de consigne, coupure nocturne et week-end. Potentiel estimé : −10 à −20 % de consommation, pour un coût quasi nul. C’est le premier levier à actionner.
Levier 2 — Optimisation des équipements (OPEX modéré) : réglage de la GTB, remplacement de l’éclairage en LED avec capteurs de présence, maintenance préventive CVC et VMC. Retour sur investissement inférieur à 3 ans dans la plupart des cas. Potentiel : −15 à −25 %.
Levier 3 — Travaux d’amélioration (CAPEX) : isolation façade ou toiture, remplacement de la chaudière, vitrage performant, production d’énergie renouvelable (solaire). Investissements plus lourds, retour sur investissement de 5 à 15 ans selon les travaux. Potentiel : −20 à −40 %.
Levier 4 — Production d’énergie renouvelable : panneaux photovoltaïques en autoconsommation, pompe à chaleur, contrat d’achat d’énergie renouvelable (PPA). La production renouvelable est déductible des consommations dans OPERAT selon des modalités définies par l’ADEME.

7. Les modulations : réduire son objectif dans les cas particuliers

Le décret tertiaire prévoit la possibilité de moduler (réduire) les objectifs dans des cas spécifiques. Un dossier technique doit être déposé sur OPERAT avant le 30 septembre 2027 — délai de rigueur. Passé cette date, les modulations ne sont plus acceptables.

Les quatre cas de modulation reconnus :

Contraintes techniques ou architecturales insurmontables : bâtiment classé Monument Historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire, impossibilité technique démontrée d’atteindre l’objectif sans dénaturer le bâtiment.
Coûts disproportionnés : si le coût des travaux nécessaires pour atteindre l’objectif dépasse un seuil défini par rapport aux revenus de l’activité ou à la valeur du bâtiment (ratio d’environ 5 % du chiffre d’affaires annuel selon les textes).
Activité récente : pour les EFA dont la première année de pleine exploitation est postérieure à 2022, l’année de référence est automatiquement cette première année d’exploitation — pas besoin de choisir une année 2010-2019.
Valeur patrimoniale exceptionnelle : pour les bâtiments dont la conservation de l’état historique est imposée par des obligations réglementaires spécifiques.

Attention : la modulation n’exonère pas de la déclaration annuelle sur OPERAT — elle réduit l’objectif cible mais l’obligation de suivi et de déclaration reste entière.

8. Le décret BACS : l’obligation complémentaire au 1er janvier 2027

Le décret BACS (Building Automation and Control Systems — décret n°2020-915) impose l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle des bâtiments (GTB — Gestion Technique du Bâtiment) pour les systèmes de chauffage, refroidissement, ventilation et production d’eau chaude sanitaire dont la puissance nominale dépasse 70 kW. L’échéance est fixée au 1er janvier 2027 pour les bâtiments non résidentiels existants.

Cette obligation, distincte du décret tertiaire mais complémentaire, concerne la quasi-totalité des bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² qui disposent de systèmes CVC. Le système GTB requis doit être au minimum de classe B (selon la norme EN 15232-1) — soit un pilotage automatisé des équipements avec gestion par zones et supervision centralisée.

Les avantages : une GTB de classe B génère une réduction des consommations de CVC de 20 à 30 % par rapport à une installation non pilotée (EN 15232). Elle produit également des données exploitables pour la déclaration OPERAT, facilitant le suivi des consommations et l’identification des dérives.

9. Sanctions et contrôles : ce qui attend les non-conformes

Le dispositif de contrôle et de sanction du décret tertiaire est progressif, mais les premières procédures administratives sérieuses sont attendues pour les déclarations 2026-2027.

Publication des « noms noirs » (name and shame) : l’ADEME peut publier la liste des assujettis qui ne respectent pas leurs obligations de déclaration ou de réduction. Cette mesure de transparence est particulièrement redoutée par les entreprises cotées ou soumises à des obligations de reporting ESG.
Mise en demeure : l’autorité administrative peut mettre en demeure tout assujetti de régulariser sa situation dans un délai fixé (généralement 3 à 6 mois).
Amende administrative : en cas de non-respect de la mise en demeure, une amende pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale peut être prononcée. Des sanctions renforcées sont prévues pour les récidivistes.
Impact sur la valeur locative et la revente : un actif non conforme au décret tertiaire sera de plus en plus difficile à louer ou à céder à une valeur normale. Les due diligences immobilières intègrent désormais systématiquement le statut OPERAT dans leur périmètre.

Récapitulatif

Le décret tertiaire impose trois obligations simultanées en 2026-2027 : déclarer sur OPERAT avant le 30 septembre 2026 les consommations 2025, valider l’année de référence et déposer les éventuelles modulations avant le 30 septembre 2027, et installer une GTB de classe B avant le 1er janvier 2027 (décret BACS). Pour atteindre l’objectif de −40 % en 2030, les quatre leviers — sobriété, optimisation, travaux, production renouvelable — se combinent. Le premier à activer est la sobriété des usages : gratuit, immédiat, et générateur de −10 à −20 % dès la première année.